一、项目背景和意义

根据《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资源办发〔2022〕13号）、《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号），要求完善城乡公示地价体系建设，推动落实标定地价成果年度更新工作。在江门市自然资源局统筹下，江门市新会区自然资源局根据相关文件开展相关工作。

本次国有建设用地标定地价体系更新项目工作，可进一步完善公示地价体系，进一步规范地产交易主体行为，引导地产市场有序地运行，有助于建立公平、公开的地产市场。

二、制定依据

1.《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资源办发〔2022〕13号）；

2.《广东省自然资源厅转发自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（粤自然资利用〔2022〕1274号）；

3.《江门市自然资源局关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》。

三、主要内容

江门市新会区国有建设用地标定地价包括商服用地、商住混合用地、工业用地、公共管理与公共服务用地、公用设施用地共五种用途。

1.公示范围

2022年标定地价项目的公示范围为：会城街道、大鳌镇、大泽镇、古井镇、罗坑镇、睦洲镇、三江镇、沙堆镇、双水镇、司前镇和崖门镇等十一个镇（街道）及银湖湾滨海新区规划建设区范围内由74个标定区域连接构成的空间范围，公示范围土地面积共97.94平方公里。

2.标定地价成果

本次标定地价成果共布设74宗标准宗地，其中商服用途标准宗地2宗，商住混合用途标准宗地25宗，工业用途标准宗地38宗，公共管理与公共服务用途标准宗地6宗，公用设施用途标准宗地3宗。与2021年公示的标定地价成果对比，新增了4宗标准宗地，另外，2宗工业用途的标准宗地因标定区域合并的原因进行了删除。

2022年标定地价项目总体地价水平：商服用地平均楼面地价为2210元/平方米，商住混合用地平均楼面地价为4180元/平方米，工业用地地面地价为572元/平方米，公共管理与公共服务用地平均楼面地价为367元/平方米，公用设施用地地面地价为389元/平方米。

与2021年公示的标定地价项目成果各用途的平均价格对比，商服用地的平均增长率为0.32%，商住混合用地的平均增长率为-1.44%，工业用地的平均增长率为2.33%，公共管理与公共服务用地的平均增长率为0.55%，公用设施用地的平均增长率为0.52%。

四、标定地价的说明

1.同为公示地价，标定地价与基准地价之间的异同点

A.标定地价与基准地价的相同点：

（1）价值定位：均为行政管理部门部署推进的评估地价体系；

（2）作用上同为公示地价，引导市场健康运行，价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值；

（3）价格决定机制，均由行政方依法依规确定。

B.标定地价与基准地价的不同点：

（1）本质区别：标定地价反映的是具体某一宗地的价格，具有微观性；基准地价反映的是连片均质区域内的平均价格，具有宏观和中观性；

（2）价格类型：标定地价反映的是现状条件下最高年期的价格；基准地价是设定内涵条件下的价格；

（3）更新频率：标定地价每年更新；基准地价每2-3年更新一次；

（4）土地用途：两者都能反映商服、住宅、工业、公共服务等单用途的地价，标定地价还包含混合用途；

（5）评估范围：标定地价一般是成熟一片划一片，标定区域之间不一定连片；而基准地价是全域覆盖并且地价区段连片。

2.标定地价与基准地价的价格水平差异原因

基准地价一般综合考虑了出让、税收、招商等影响因素下的区域平均价格，一般比市场价格低，且每2-3年更新一次；标定地价主要考虑的是宗地现状的市场价格，以市场交易实际情况为参考基础确定的价格，更新周期为每年更新，更贴近市场价格，因此，在相同地价内涵条件下，标准宗地的基准地价一般会比标定地价的地价低。

3.标定地价的应用方向

目前标定地价应用方向主要为出让地价评估、土地资产处置、土地资产清查、税费确定依据等提供参考。

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