新会区住房和城乡建设局执法案例宣传：2023第一季度某建设工程施工未办理竣备便投入使用案

　　【案情简介】

　　涉案项目某厂房A，建设单位急于投入使用，该工程未经竣工验收备案手续就擅自投入使用。

　　【调查与处理】

　　江门市新会区住房和城乡建设局检查发现该项目厂房A未办理竣工验收备案手续，装修单位便已进场施工。随即启动调查移交手续，将有关违法线索移交给属地人民政府。某装修公司B于2023年02月15日，在新会区A厂房在未组织竣工验收的情况下，擅自进场装修。经调查，A厂房的建设单位与装修公司B签订装修合同，装修公司B在没有通知A厂房的建设单位的情况下擅自进场装修。

　　该公司的行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条和《建设工程质量管理条例》第五十八条第一款的规定，由江门市新会区大泽镇人民政府对装修公司B及B公司主管人员作出罚款12474.00 元、623.70元的行政处罚决定。

　　【法律分析】

　　根据《建设工程质量管理条例》第五十八条第(一)项违反本条例规定：“建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；”根据《建设工程质量管理条例》第七十三条依照本条例规定，给予单位罚款处罚的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。

　　根据本次违法行为的事实、性质、情节、社会危害程度和相关证据，按照《广东省住房和城乡建设系统行政处罚自由裁量权基准(工程建设与建筑业类)B301.58.1》，该单位的违法行为属于从轻裁量档次。处罚自由裁量基准为：“应对建设单位处工程合同价款百分之二以上百分之二点五以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之六点五以下的罚款。”

　　【典型意义】

　　建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，发包人未能提交证据证明其主体结构存在问题，其不能要求承包人承担返修工程款责任。最高人民法院认为发包人擅自使用涉案工程且不能证明主体结构存在质量问题，无权请求承包人承担返修工程款责任。《建设工程司法解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

　　最高人民法院认为对于工程未经竣工验收已投入使用情形，发包人不能证明在承包人退场时已履行通知维修义务，无权主张维修费用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”