提案人：李桂英

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗养老金”，对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。但据笔者调研了解，住宅专项维修资金实施存在合理使用得不到保障、大量住宅专项维修资金闲置、政策宣传不到位、广大业主缴存意识淡薄等问题。

一、目前我区住宅专项维修资金在实施方面存在的问题

一是申请门槛高，住宅专项维修资金的合理使用得不到保障。根据《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》，按规定使用住宅专项维修资金时需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效。一方面一些非小区住户一直没有成立业主委员会，只能通过居委会代为申请，据了解目前未有由居委会代为申请的成功案例。另一方面成立业主委员会的小区，要想取得三分之二以上业主的签名同意也并不是件容易的事，某些物业公司觉得一家家上门征集签名相当繁琐而不愿为之。再者，按照《使用住宅专项维修资金的建议和方案》有关规定，经相关业主书面签署同意后，公示不少于5个工作日，提交审核资料后管理机构审核时间为5个工作日，整个流程周期过长。

二是大量住宅专项维修资金闲置，无法发挥资金效益。住宅专项维修资金的申请门槛高，周期过长，申请维修前提交的资料多，尤其是选用没有在住宅专项维修资金管理中心备案的维修公司。由于住宅专项维修资金申请条件的限制，支取难度大，致使大量专项维修资金无法合理使用，这笔庞大的资金常年躺在账户上“睡大觉”，无法真正发挥出资金使用效益。新会区的住宅专项维修资金使用率极低，这也是目前我国其他各地区普遍存在的情况。

三是住宅专项维修资金政策宣传不到位，住户对政策理解模糊。《住宅专项维修资金管理办法》自2007年12月由中华人民共和国建设部颁布实施以来，虽有9年时间，但由于政策宣传不到位，大部分物业公司对申请流程及申请条件不明晰；多数业主对收费标准、专户储存、使用程序、监督管理等情况并不了解，大部分物业公司也没有向住户公示住宅维修资金的缴存、使用、增值收益、结存情况，以及列支发生的项目、费用如何分摊管理等情况，导致广大住户对此项政策的理解没有明确的概念。

四是住宅专项维修资金续交无细则，广大业主缴存意识淡薄。首次交存或者住宅交易交存一般不存在欠缴问题，在实际工作中，一般欠缴问题就出现在续交上。按规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。资金管理责任人应当及时发出续交通知，续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》应交首期住宅专项维修资金的数额。很多业主对续交不理解、不配合，造成住户缴纳情况参差不齐，因此住宅专项维修资金一旦余额不足，只能面临运营瘫痪的局面。

二、提高住宅专项维修资金使用的建议

一是我区应尽快根据《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》制定符合我区实情的、可操作性更强的实施细则。针对不同时间取得《商品房预售许可证》的业主，区别情况提出使用建议和方案，同时应积极探索审批的简易程序，设立应急使用渠道，特别是紧急处理老危房以及存在公共安全隐患的破损。

二是加强信息化建设，提高维修资金使用透明度。开通“住房专项维修资金管理信息公开网”，启动住房维修资金个人账户查询系统，使缴存历史、使用情况、审批进程、结余情况一目了然。通过信息化管理实现规范化和透明化管理。通过公示各小区的维修资金使用情况，形成倒逼机制，倒逼我区房地产企业加强楼宇建筑质量。

三是加大政策宣传力度，提高知晓率和参与积极性。一是进一步完善相关制度，通过新旧媒体相结合，打造立体宣传阵地。二是进一步提高居民对维修资金的知情程度。明确具体使用范围，如大、中、小修的具体内容和使用条件等。三是加强对物管企业的管理，督促和指导业主成立业主委员会，代表和维护全体业主的合法权益。

四是严格落实政策规定，积极补收住宅专项维修资金。对资金未达到标准的住户，要按标准追缴未缴的维修资金，全面收回房地产开发企业偷漏、拖欠、挪用的住房维修资金，对未按规定缴交的住户和开发企业，房管部门在办理审批手续时并处滞纳金。同时建立业主信用档案，对拖欠及恶意挪用住房专项维修资金的情况记录在案，逐步探索建立业主信用与住宅交易税费挂钩的制度。