关于印发江门市新会区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法的通知

XHFG2024001

新府办〔2024〕22号

各镇（街、区）政府（办事处、管委会、联合管委会），区政府各部门、各直属机构，上级驻新会有关单位：

《江门市新会区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》业经区政府十六届121次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。实施中遇到的问题，请径向区自然资源局反映。

新会区人民政府办公室

2024年7月26日

江门市新会区农村集体经营性建设用地

入市管理试行办法

第一章 总则

第一条为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障集体经济组织和农民的合法权益，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》，自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，广东省土地管理改革协调领导小组办公室《广东省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》和江门市新会区人民政府《江门市新会区深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》等文件精神和有关要求，结合我区实际，制定本办法。

第二条江门市新会区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地是指新会区辖区内经依法批准的国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理集体土地所有权登记、建设用地使用权登记（或依法取得建设用地批文等使用权权属来源材料）的存量农村集体经营性建设用地。

本办法所称存量农村集体经营性建设用地是指符合国土空间规划且2023年3月1日前已批准为建设用地或现状为建设用地的农村集体经营性建设用地（含历史形成的零星分散的存量集体建设用地）。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的情况下，土地所有权人依照自愿、公平、公开的原则，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并与土地使用者签订书面合同约定双方权利义务的行为。

第三条中华人民共和国境内外的法人、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权。

第四条区自然资源局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。

区发展改革局、区科工商务局、区财政局、江门市生态环境局新会分局、区农业农村局、区住房城乡建设局、区税务局、区市场监管局、区政务服务和数据管理局、区区司法局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、区教育局、区民政局、各镇（街、区）人民政府（办事处、管委会）配合做好有关工作。

第二章 入市范围与条件

第五条应使用存量农村集体经营性建设用地，不得通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的农村集体经营性建设用地不能搞商品住宅开发。

第六条农村集体经营性建设用地入市应重点保障实施乡村振兴战略、发展乡村产业和乡村建设的用地需求，优先支持农村一二三产业融合发展项目和农村服务业、公益事业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持特色田园乡村、田园综合体等项目建设。

第七条农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）符合国土空间规划、产业准入和生态环境保护等要求；

（二）土地权属清晰，依法取得集体土地所有权证书和集体土地使用权证书（或依法取得建设用地批文等使用权权属来源材料），不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰、不存在权属争议，且已补偿完毕，或经地上建筑物、土地所有权人等产权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，入市方案中另有说明的除外；

（五）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第八条农村集体经营性建设用地上的建筑物及其他附着物入市前，地上建筑物及其他附着物须取得自然资源、建设主管部门出具符合国土空间规划、建设工程质量和消防安全的意见。

第九条入市交易的农村集体经营性建设用地应科学确定建设用地供给数量、分布、结构、时序和比例。

第三章 入市主体

第十条依法取得法人资格的农村集体经济组织为农村集体经营性建设用地的入市主体，代表农民集体行使所有权。

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于镇（街道）农民集体所有的，由镇（街道）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条农村集体经营性建设用地入市可由所属集体经济组织作为主体自行组织实施入市，也可以由所属集体经济组织委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

第四章 入市方式

第十二条农村集体经营性建设用地使用权可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。农村集体经营性建设用地使用权在使用权期限内可转让、转租、抵押。

第十三条农村集体经营性建设用地鼓励采用长期出租、先租后让、租让结合、弹性年期出让等方式供应。

第十四条以出让、出租或作价出资（入股）方式入市的，农村集体经营性建设用地使用权最高年限，不得超过国家规定的同类用途国有建设用地使用权出让、出租或作价出资（入股）最高年限，法律另有规定的除外。

第十五条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向农村集体经营性建设用地所有权人支付出让土地出让金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体所有权人持有。

第十六条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人按照农村集体经营性建设用地出让合同的相关规定将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

第十七条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指农村集体经营性建设用地使用权人作为出租方，按照农村集体经营性建设用地租赁合同的相关规定将农村集体经营性建设用地使用权再次租赁，由承租方向出租方支付租金的行为。

第十八条本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指将农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、作价出资（入股）、出租和转让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。

农村集体经营性建设用地使用权抵押应当到不动产登记中心办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第十九条以出租方式取得农村集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押期限不得超过出租期限，抵押登记证明应当注明出租土地的出租期限。

第二十条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之出让、出租、转让、转租和抵押。

第二十一条依法取得的农村集体经营性建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与、抵押等参照国有建设用地使用权管理。

第五章 入市程序

第二十二条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租交易形式有招标、拍卖、挂牌和协议等。原则上应当采用招标、拍卖和挂牌形式，在统一的交易平台公开交易。

第二十三条农村集体经营性建设用地使用权入市按以下程序进行：

（一）前期准备阶段：入市主体应在属地镇（街道）的指导下做好以下前期准备工作：

1.收集入市地块材料，完善《新会区农村集体经营性建设用地入市申请表》。

区自然资源局出具入市地块的规划要点；

区发展改革局出具入市地块的产业规划条件；

江门市生态环境局新会分局出具入市地块生态环境保护要求；

不动产登记中心出具房产权属调查证明。

2.入市主体委托有相应资质的单位开展该地块勘测定界工作和地价评估工作。

3.明确入市方式为出让、出租、作价出资（入股）之一。

4.起草入市方案和合同样本。

（二）民主决议阶段：农村集体经营性建设用地入市须参照我区“四议两公开”决策机制经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，形成《新会区农村集体经营性建设用地入市决议》,结果向全体村民公示。

鼓励农村集体经济组织向公证机构申请对会议决议过程及会议结果公示情况进行公证，保障农民权益。

（三）入市审核和交易阶段：入市主体向属地镇（街道）申报入市意向提交民主决议和入市方案等材料，属地镇（街道）核实有关情况后提交区自然资源局，区自然资源局会同有关部门提出修改意见。

区自然资源局审核权属、地类、面积、规划要求；区发展改革局、区科工商务局、区文化广电旅游体育局、区教育局、区卫生健康局、区民政局等行业主管部门依据相关产业政策核对工业、文旅、民办小学、民办医疗、养老等产业入市地块项目性质进行审查；区住房城乡建设局负责审核拟供地项目是否符合建设要求，如涉及地上建筑物，需审核其质量及消防情况；江门市生态环境局新会分局审核是否符合环保准入要求；区农业农村局负责指导入市收益的集体资产管理工作；属地镇（街道）负责审核集体经济组织民主决策程序的合规性；其他部门负责根据各自职能审核拟入市地块和供地项目是否符合相关要求。

入市主体在修改过程中确需变更入市方案或合同样本的内容，应及时向党员大会和村民代表会议（村民会议）通报，变化较大的应再次按“四议两公开”决策机制解决。

入市主体修改完善后，由区自然资源局对入市主体提交的入市申请相关材料进行审核，并拟定入市供地方案报区人民政府审批。入市供地方案经区人民政府批复同意后：

1.采用出让形式的，包括出让、先租后让、租让结合、弹性年期出让等形式：

由入市主体委托区自然资源局代理入市土地交易等有关事项。入市供地方案应在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布信息，在公共资源交易平台实行公开交易。交易完成后，由公共资源交易中心与竞得人签订《新会区农村集体经营性建设用地成交确认书》。交易双方应签订《新会区农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资〈入股〉）合同》，报区自然资源局备案。

2．采用出租形式的，包括短期出租和长期出租等形式，且集体土地使用权登记主体需登记为承租方的，参照出让形式。

3．采用作价出资（入股）形式的：

入市主体与受让方签订《新会区农村集体经营性建设用地使用权（出租、作价出资〈入股〉）合同》，并向区自然资源局备案。

合同签订前，交易双方应与属地镇（街道）签订《新会区农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资〈入股〉）监管协议》。交易结果应在农村集体经济组织事务公示栏、土地有形市场或者指定的场所、媒介进行公布，接受社会和群众监督。

（四）登记发证阶段：农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，承租人、受让人可凭入市批准文件及其他必要材料向不动产登记部门申请不动产登记。

第六章 收益管理

第二十四条农村集体经营性建设用地入市，入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以向区人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。土地增值收益调节金征收主体为区人民政府，由区财政局会区同自然资源局负责组织征收。区自然资源局会同相关部门制定土地增值收益调节金征收使用管理细则，规范调节金的征收、使用和监管，报区人民政府批准后实施，报省、市级业务主管部门备案。

第二十五条农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租、作价出资（入股）等交易行为，由土地出让方按本办法缴纳调节金。入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，发生转让、转租或其他视同转让、转租等交易行为的，再转让方应按本办法进行入市交易并缴纳调节金。

第二十六条农村集体经营性建设用地入市交易资金（交易资金包含全部出让价款或出租价款和调节金）应当全部纳入区财政管理，土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴地方国库，纳入地方一般公共预算管理。土地增值收益调节金主要统筹用于农村基础设施建设、社会公共服务设施建设、生态环境保护、农村耕地和永久基本农田保护、农村土地综合整治和生态补偿、失地农民保障，以及对农村经济困难群众的社保补助和特困救助等支出。

第二十七条农村集体经营性建设用地属镇（街道）集体经济组织的，其缴纳调节金等相关费用后的入市收益归镇（街道）集体所有，应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第二十八条农村集体经营性建设用地属村集体经济组织的，其缴纳调节金等相关费用后的入市收益，经集体经济组织成员（代表）会议表决提倡的，可以按30%的比例提取作为农村集体经济组织提留，余下70%的比例用于农民个人分配。

第七章 开发利用监管

第二十九条使用权人应按照法律、法规和国家、省、市、区有关规定以及合同确定的开发建设期限、土地用途、土地使用条件等内容，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。

第三十条任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因政府规划调整、重大公共事件、自然灾害等原因，确需改变合同约定条件的，依法办理改变土地用途批准手续，签订出让（出租、作价出资〈入股〉）合同变更协议或者重新签订出让（出租、作价出资〈入股〉）合同，受让人按照相关规定补缴土地价款；产生增值的，使用权人应当补缴土地增值收益调节金和有关税费。缴纳完毕后可申请办理土地变更登记。

第三十一条使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地，造成土地闲置的，应按入市合同的约定承担法律责任。

第三十二条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）期限届满，使用权人需要续期的，可提前申请续期；未申请续期或申请续期未获批准的，由所有权人无偿收回，其地上建筑物、附着物等有合同约定的按照合同约定处理。

没有约定或者约定不明确的，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规关于“房随地走”的有关规定，由农村集体经营性建设用地所有权人依法对地上建筑物、构筑物及其附属设施进行处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十三条因公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，经有权审批机关批准征收后，农村集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对土地使用权人依法予以补偿。

第三十四条入市后的农村集体经营性建设用地纳入现有监管平台进行监督。按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则对投资规模、产出效益、用途管制等合同约定事项实施监管，确保使用权人依法依规使用土地。

第八章 法律责任

第三十五条农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，区有关部门不得为相关主体办理规划、建设、用地、登记手续。

第三十六条国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十七条农村集体经济组织的经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，由纪检监察部门查处；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第九章 附则

第三十八条农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理等相关规定另行制定。

第三十九条本办法由区自然资源局负责解释。

第四十条本办法自发布之日起施行，有效期3年。国家、省、市出台相关政策文件与本办法不一致的，以国家、省、市的政策文件为准。有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订。