为加强住宅小区规范化、精细化管理，促进物业服务行业自律，规范我区物业行业服务行为，鼓励物业服务企业提升服务品质，根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）的要求，区住房城乡建设局制定《新会区星级住宅小区评定、守信企业评选及差异化管理工作方案》（以下简称“工作方案”），现解读如下：

一、工作方案出台的目的

通过星级住宅小区评定以及守信企业评选的方式，强化对物业服务水平差、管理制度和责任落实不到位、物业服务纠纷较多且投诉处理不及时住宅小区的重点监管，及时发现问题及时落实整改，同时推动我区物业服务企业重合同守信用，规范物业服务活动，努力提升我区物业行业整体服务水平。

二、工作方案适用对象

本方案适用于为我区住宅小区提供专业物业服务的物业服务企业以及物业服务企业在管的所有区内物业住宅小区（以下统称“住宅小区”）。

三、星级评定主要内容

（一）星级评定职责分工。区住房城乡建设局、新会公安分局、镇（街、区）政府（办事处、管委会）、江门市物业管理协会新会区办事处根据各自职能负责星级住宅小区和守信企业的评定和监管。

（二）星级评定标准。星级评定设立五个等级，即一星至五星，最低一星，最高五星。星级住宅小区评定采用百分制，总分100分，得分为95分（含）以上的住宅小区，评为年度新会区“五星住宅小区”；得分为90分（含）以上、95分以下的住宅小区，评为年度新会区“四星住宅小区”；得分为85分（含）以上、90分以下的住宅小区，评为年度新会区“三星住宅小区”；得分为70分（含）以上、85分以下的住宅小区，评为年度新会区“二星住宅小区”；得分为65分以上、70分以下的住宅小区，评为年度新会区“一星住宅小区”；65分（不含）以下为物业服务不达标住宅小区。

（三）星级评定方式

星级住宅小区的评定，由区住房城乡建设局、新会公安分局、镇（街、区）政府（办事处、管委会）、江门市物业管理协会新会区办事处共同负责评分。一是住宅小区开展自评，并将自评结果报送属地镇（街、区）政府（办事处、管委会）。二是部门组织考评，镇（街、区）政府（办事处、管委会）组织物业专家听取物业服务企业自评汇报，征询居民委员会、业主代表意见，审阅物业管理档案、查阅资料，并结合现场查勘情况进行考评。区住房城乡建设局、新会公安分局结合日常监管情况对住宅小区进行评分。各部门在评分后，将结果报送区住房城乡建设局汇总。

区住房城乡建设局将星级住宅小区评定结果在“新会发布”公众号或新会区人民政府门户网站进行公示，公示期7天。

（四）星级评定异议处理。在公示期内，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、居民委员会或占总人数20%以上业主对其所在住宅小区评定结果有异议的，应当在公示期内以书面形式向区住房城乡建设局提出异议。超过公示期提出异议的不予受理。区住房城乡建设局应当及时将异议处理情况在新会区人民政府门户网站上公布。

（五）星级住宅小区授牌

区住房城乡建设局根据住宅小区评定结果颁发三星以上（含三星）住宅小区铭牌。

四、守信企业评选

（一）守信企业评选标准。物业服务守信企业评选实行百分制，总分为100分。其中，同一物业服务企业在区内同时在管的所有住宅小区星级评分的平均分值占比为50%，区住房城乡建设局评价分值占比为15%，镇（街、区）政府（办事处、管委会）评价分值占比为15%（同一物业服务企业有多个在管项目或者在管项目分属多个镇街，取镇街的平均分），江门市物业管理协会新会区办事处分值占比为10%，业主委员会（物业管理委员会）评价分值占比为10%[同一物业服务企业有多个在管项目，取各项目业主委员会（物业管理委员会）的平均分，没有成立业主委员会或物业管理委员会的住宅小区由居民委员会代为评分]，守信企业的综合得分应达到95分（含95分）以上。

住宅小区在评定年度及评定工作之前一年内发生重大安全责任事故，并经政府相关职能部门认定是物业服务企业承担主要责任的，不得评选为物业服务守信企业。

（二）守信企业评选方式。被评为四星（含四星）以上的住宅小区在管物业服务企业为参选物业服务企业，由区住房城乡建设局形成名单并评分。区住房城乡建设局、镇（街、区）政府（办事处、管委会）、江门市物业管理协会新会区办事处和业主委员会（物业管理委员会）根据参选物业服务企业名单进行评分。

（三）守信企业公示及异议处理。区住房城乡建设局将守信企业评选结果在“新会发布”公众号或新会区人民政府门户网站进行公示，公示期7天。公示期间，对评选结果有异议的物业服务企业应当向区住房城乡建设局提出书面申请，并提供相关证据材料。区住房城乡建设局核查后，在5个工作日内书面回复处理结果。区住房城乡建设局应当及时将异议处理情况在新会区人民政府门户网站上公布。

五、监督管理

区住房城乡建设局以及镇（街、区）政府（办事处、管委会）在星级评定周期的第二年对星级住宅小区进行采取差异化监督管理。

（一）区住房城乡建设局对星级住宅小区进行随机抽查。五星住宅小区抽查30%；二星至四星住宅小区各抽查40%；一星住宅小区以及物业服务不达标住宅小区进行全覆盖检查。

（二）镇（街、区）政府（办事处、管委会）应将物业住宅小区管理纳入社区治理，发挥属地监管优势，开展常态化物业住宅小区管理监督检查，对辖内住宅小区每季度至少全覆盖检查1次。

对评定等级为四星以上的住宅小区，可由镇（街、区）政府（办事处、管委会）依照政策要求推荐参与各类评优评先活动；对星级评定为一星或物业服务不达标住宅小区，区住房城乡建设局可向物业服务委托方、业主委员会（物业管理委员会）、居民委员会发出整改物业服务、更换物业服务企业等建议函。

鼓励建设单位、业主大会参照星级服务标准及星级评定结果选聘物业服务企业。

经物业服务合同双方协商一致，可依照质价相符原则调整小区物业服务费。

六、实施时间

本文件自印发之日起施行，有效期4年。文件到期后，将根据实施效果综合评估，对有关政策措施修改完善继续实施。本文件规定与我市相关政策同类或重复的，按就高不重复原则执行。

如需进一步了解，请拨打咨询电话：0750-6663081。