新府办〔2008〕119号
各镇政府，会城街道办，经济开发区、圭峰区、银湖湾管委会，区政府直属各单位，基业资产经营公司：
《新会区商住出让土地容积率管理办法》业经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十月二十日
新会区商住出让土地容积率管理办法
第一条为完善商住出让土地规划设计条件的制定，明确容积率的规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》（全国人大常委会2007年10月28日）、《关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院2001年5月30日）和《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部1992年22号令）等有关规定，结合本区实际情况，制定本办法。
第二条 新会区范围内商住用地的出让和开发中涉及容积率制定和调整的，适用本办法。
第三条规划条件作为国有土地出让合同的组成部分，是土地出让和开发建设的法定依据。规划条件的确定和调整应以控制性详细规划为依据，控规不详或与控规不一致的，须报新会区城市规划协调委员会（由江门市规划委员会授权）审定。
第四条 建设单位应严格按照规划条件所确定的容积率进行建设；如需增加容积率的，必须向城乡规划主管部门申请修改规划条件。
第五条 本办法实施前已出让商住用地容积率的确定：
（一）只有规划设计条件的，容积率按末次定；
（二）只有已批准修建性详细规划指标的，容积率按末次定；
（三）既有规划设计条件，又有批准修建性详细规划指标的，容积率取两者高值定；
（四）既未明确规划设计条件，也无经批准修建性详细规划的，所在地域有控制性详细规划的，容积率按控规指标确定；否则，容积率依据《江门市新会区基准地价图》的相应范围按以下规定执行：
1、属Ⅰ、Ⅱ级范围的，住宅用地≤1.8、商业用地≤2.5、商住综合用地≤2.0；
2、属于Ⅲ、Ⅳ级范围的，住宅用地≤1.5、商住用地≤2.0、商住综合用地≤1.8.
3、Ⅴ级以上范围的，可参照Ⅳ范围的标准执行。
（五）情况复杂的，报新会区城市规划协调委员会（由江门市规划委员会授权）确定。
第六条 本办法实施前出让的商业、住宅混合用地未明确商业和住宅用地比例的，统一按商业建筑面积占20%、住宅建筑面积占80%确定。
第七条 本办法实施之日起，新出让商住用地的规划容积率制定及已出让商住用地的容积率调整：
（一）所在地域已有控制性详细规划的，按控规容积率确定；
（二）所在地域没有控规的，按《江门市新会区基准地价图》相应范围确定：
1、属Ⅰ级范围的，住宅用地≤2.5、商业用地≤5.0、综合用地≤3.0；
2、属Ⅱ级范围的，住宅用地≤2.0、商业用地≤4.0、综合用地≤2.5；
3、属Ⅲ级范围的，住宅用地≤1.8、商业用地≤3.0、综合用地≤2.0；
4、属Ⅳ级范围的，住宅用地≤1.5、商业用地≤2.5、综合用地≤1.6；
（三）少于1公顷的零星（插建）用地，其容积率按本条（二）款规定的指标折减20%。
第八条商业核心区、城市标志性地段、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区等特殊地段，其出让土地的容积率应根据保护要求、城市设计和景观需要，由城乡规划主管部门提出，报新会区城市规划协调委员会（由江门市规划委员会授权）确定。
第九条危旧房改造、城中村改造、重点项目拆迁安置和经济适用房建设项目，其用地容积率指标可按本办法第七条的规定适当增加，报新会区城市规划协调委员会（由江门市规划委员会授权）确定。
第十条临城市道路、广场的建设项目，在自身功能需要以外能为社会提供建成的广场、屋顶平台、通道、绿地等公用设施或用地的，在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通要求的前提下，可按下列规定增加建筑面积，但增加总量不得超过原核定建筑面积的20%。
（一）核定容积率小于等于2时，每提供1平方米公用设施或用地，允许增加建筑面积1.5平方米；
（二）核定容积率小于2小于等于3时，每提供1平方米公用设施或用地，允许增加建筑面积2平方米；
（三）核定容积率大于3时，每提供1平方米公用设施或用地，允许增加建筑面积2.5平方米。
第十一条 容积率调整审批程序：
（一）建设单位向城乡规划部门提出调整容积率申请，陈述调整理由和附送调整后的规划设计方案；
（二）城乡规划部门对调整容积率申请报告进行审核，经社会公示后，报新会区城市规划协调委员会（由江门市规划委员会授权）审批；
（三）经批准提高容积率的，建设单位必须与国土部门重新签订《国有土地使用权出让合同》或补充协议，补交土地出让地价。
（四）建设单位凭补交土地出让地价证明，到城乡规划部门办理规划调整手续。
第十二条 调整容积率应补缴的土地出让地价标准，按以下方法计算确定：
（一）以招标、挂牌、拍卖方式受让土地使用权的，应补缴的土地使用权出让地价为：增加的建筑面积×楼面地价（楼面地价=原成交总地价÷调整前的总建筑面积；取得土地使用权满两年，因自身原因尚未开工建设而法律法规尚未认定为闲置土地的，按原成交总地价折算的楼面地价低于按现行基准地价折算的楼面地价的，楼面地价按申请调整容积率时的标定地价折算）；
（二）以其它方式受让土地使用权的，应补缴的土地使用权出让地价为：增加的建筑面积×按现行基准地价折算的楼面地价（楼面地价=受让土地面积×基准地价÷调整前的总建筑面积）；
（三）出让土地时，规划已明确商业、住宅用地比例，建筑时经报批而调整商业、住宅用地比例的，按以上公式测算各种性质建筑楼面地价，再综合计算容积率调整需补交的地价。
契税按规定须另行缴交。
第十三条 如地块经国土资源部门确认为闲置土地，需按闲置土地处置有关规定办理。
第十四条 出让土地经批准调整增加容积率的，规划部门将调整后的规划条件函告国土资源部门，凭国土资源部门收费凭证（或财政统一收据）给予办理相关手续。
第十五条 本办法自公布之日起施行。