古井镇农村宅基地和建房（规划许可）审批工作流程和办事指南（试行）

       一、受理范围

     （一）申请资格条件

      农村宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。新增农村宅基地的用地申请人必须为本村户口的集体经济组织成员，按照“以成员认定、以户取得”的原则和“一户一宅，户有所居”的要求。除此之外，还必须符合如下条件之一，方可申报：

      1.因自然灾害、征地、村庄和公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有其他宅基地的。

      2.因实施土地利用总体规划、村镇规划、旧村镇改造等，原住宅必须调整搬迁的。

      3.因达到法定婚龄等原因，确需分户建房的。

      4.法律法规规定的其他情形。

      新审批农村宅基地面积继续执行我区原规定标准，即每户不得超过100平方米（上级有新规定从其规定）。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。已有旧宅基地者不得申请新的宅基地，如确需申请新的宅基地，必须先将旧宅基地清拆整理并注销原土地证或不动产证，将土地使用权无偿交回村集体后再申请重新安排。将原有住房出卖、出租或赠与他人，再申请宅基地的，不予批准。

      （二）用地选址条件

      1.农村宅基地原则上使用集体存量建设用地，即旧村存量建设用地或有合法建设用地来源的土地。

      2.农村宅基地用地建房选址应当符合国土空间规划（土地利用总体规划） 用途管制要求和村庄规划。使用集体农用地或未利用地作为新增宅基地的，应当纳入土地利用年度计划，镇人民政府指导各村做好新村用地规划，出具规划和分配方案，按规定办理农用地转用审批手续，取得用地批复后方能申请使用。

      3.农村宅基地用地不得占用永久基本农田和生态公益林用地，占用其他林地的，必须办理林地使用手续。

      4.农村宅基地选址不得位于公路建筑控制区范围内，不得位于围堤外或者水利保护控制区范围内，不得位于水源保护区范围内，不得位于政府预公告征地红线范围内（预公告自发布之日起满 3 年未实施征地拆迁的，方可按规定申请宅基地使用权）。

      5.农村宅基地选址存在地质灾害隐患的，不得进行使用或对地质灾害隐患治理后才能使用。

      6.房屋改建、扩建、迁建等行为涉及原批准用地红线发生改变的均需重新办理宅基地用地审批手续，已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

      二、办理流程

      (一)申请。农户到所在村委会提出申请，由村负责宅基地的干部指导村民完成提交以下资料：（1）农村宅基地和建房（规划许可）申请表 （并复印一份）、（2）申请人身份证复印件（一式两份） 、（3）户口簿复印件（全部成员）（一式两份）、（4）房产证明（自助机打印，申请人家庭成员要签名）、（5）户内成员有土地证的须复印所有土地证、（6）宅基地门牌号证明（由村委会出）。村干部将收集的申请资料定期（月中或月末）统一交到镇公共服务中心窗口。

      （二）勘查。镇公共服务中心窗口将申请表复印件、身份证复印件和户口本复印件、房产证明、土地证复印件、宅基地门牌号证明等交一份给镇自然资源部门初审，另一份交镇农办复核成员身份。自然资源所：（1）核对申请人不动产登记情况，审核是否符合“一户一宅”；（2）符合申请资格条件的，由自然资源所、规划建设办，农办等部门到用地现场完成勘查。

      （三）表决和公示。自然资源所勘查符合条件的，农办复核成员身份符合条件的，镇农办把申请表正本、身份证复印件和户口本复印件、房产证明、土地证复印件、宅基地门牌号证明等资料交回公共服务中心，并由公共服务中心交给各村负责宅基地的干部，由各村负责宅基地的干部通知农户向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，所在农村集体经济组织召集成员代表开会讨论，表决通过的，将申请宅基地的户主名单、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、现有住房情况、权属纠纷争议情况等进行公示，公示期7天。

      （四）审查和呈报。公示期满无异议的，由农村集体经济组织负责人签署意见，并由村负责宅基地的干部将农户填报的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、身份证复印件和户口本复印件、房产证明、土地证复印件、宅基地门牌号证明、农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和建房（规划许可）审批表、会议纪录和公示照片报镇公共服务中心窗口。符合选址要求并开会通过的，申请人可委托有资质的测量技术单位出具2000国家大地坐标系的宗地红线图，并确定界址。

      （五）受理。申请人申报材料齐全的，由属地镇公共服务中心窗口受理，需要补件的，由公共服务中心窗口通知补件，申请人应在10个工作日内完成补件。

      （六）审核批准。由镇公共服务中心把《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、身份证复印件和户口本复印件，房产证明、土地证复印件、宅基地门牌号证明、农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和建房（规划许可）审批表、会议纪录和公示照片等所有资料交自然资源所填报农村宅基地和建房（规划许可）审批表，并由自然资源所加意见后交规划建设办加意见、规划建设办加意见后交农办加意见，然后农办交镇政府审批。审批通过的由镇政府出具《农村宅基地批准书》并由镇规划建设办审核和发放《乡村建设规划许可证》。

      （七）领取结果。审批通过的，规划建设办把《乡村建设规划许可证》交农办，由农办把《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》交到镇公共服务中心。由镇公共服务中心通知申请人（或村宅基地干部）到镇公共服务中心窗口领取《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并通过纸质指引告知申请人，开工建房前要先向镇规划建设办提交开工申请，房屋建成后要向镇规划建设办申请验收。审批不通过的，由相关部门加具说明，交公共服务中心退回申请人。(建房时限按照之前新会区的惯例：须在两年内建好。)

      （八）开工放线申请。经批准用地建房的农户，在开工前，持设计图纸、施工合同、2000国家大地坐标系的宗地图（需由具有资质的测量单位出具），以及《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》等资料，向镇规划建设办提出放线申请。并由农户聘请有资质的测绘公司进行放线。

      （九）丈量批放。规划建设办、自然资源所、农办、等部门和村委会到现场监督测绘公司定位放线过程及放线成果，确定建房位置，公示挂牌施工，并拍照留存。

      （十）施工巡查。农房建房基槽开挖前，需向规划建设办申报，由规划建设办、自然资源所、农办等部门到现场进行监督，检查是否严格按照放线点位位置建房及批准面积和规划要求建设住房，并拍照留存。

      （十一）验收申请。建房完工后，农户向规划建设办提出验收申请。步骤：由农户在村委会向负责宅基地的干部领取并填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》填写后连同《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》复印件由负责宅基地的干部收集后交规划建设办。

      （十二）竣工验收。农户建房应严格在经批准的用地红线范围内建设，农户建房完工后，由规划建设办、自然资源所、农办等部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，由规划建设办填报《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，规划建设办、自然资源所、农办加意见后交镇政府出具意见。验收通过后，农户须聘请有资质的测绘公司测量，出具宗地图及房产测绘报告书。

      （十三）办证。申请人凭《农村宅基地批准书》和宗地图及房产测绘报告书到自然资源所申请办理《不动产权证书》，确定土地使用权。建房通过验收的，凭《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》可申请“房地一体”不动产确权登记。

      三、宅基地自建房建设要求

      （一）自建房标准

      1.宅基地面积不得超过100㎡（含100㎡）。

      2.自建房建筑占地面积不得超过100㎡，建筑总面积不得超过300㎡。

      3.自建房不得超过3层高度控制在12米以内（不含低于2.2米的楼梯间）若超出该标准的不予审批，上级有新规定从其规定。

      （二）施工期间安全生产要求

      对安全防护措施不到位、整改不到位的，一律停工处理。若私自开工，立刻断水断电。

      四、部门职责和分工

      农办：审核村民是否为村集体经济组织成员，联合自然资源所、规划建设办等部门开展农户建房动态巡查。

      自然资源所：核对不动产登记情况，是否符合“一户一宅”;配合办理农地转用手续；配合办理不动产登记等工作。

      规划建设办：审核是否符合村庄规划和建房建设有关要求。审核建房是否符合村庄规划,指导大量放线和竣工备案等,负责建房审批。

      五、村级组织职责和分工

      古井镇各村设立一名专职宅基地管理员，其主要职责：

      （一）协助申请人报送审批资料到镇公共服务中心窗口、镇农办、规划建设办、自然资源管理所等部门。

      （二）协助农户做好建房会议纪录及表决、公示等流程。

      （三）日常开展农户建房动态巡查。

      （四）监督农户建房严格在经批准的用地红线范围内建设，禁止超层超高建筑，如发现违建问题立即制止并上报镇人民政府。

      （五）联系镇农办、规划建设办、自然资源管理所对农户建房进行基槽验线、房屋验收等。

      （六）负责协调处理宅基地土地纠纷。

      五、查处农村宅基地违法用地建房行为

      镇各部门通过巡查发现、接到村委会上报、群众举报宅基地违法用地建房线索并经核实后，涉及违法用地的依照《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规依法对其进行查处。申请人建房时未依法取得农村宅基地批准书或者未按照农村宅基地批准书的要求进行建设的，依照《广东省城乡规划条例》和《关于转发<江门市在建违法建设快速查处程序工作规程>》等法律法规相关要求，各职能部门依法对其进行处置。

      六、列入考核，贯彻执行

      古井镇农村宅基地和建房管理工作列入村级工作绩效考核方案，各村要按《古井镇农村宅基地和建房（规划许可）审批工作流程和办事指南（试行）》要求贯彻落实。

      本办法自2020年12月28日起施行。

      附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

                 2.农村宅基地使用承诺书

                 3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

                 4. 乡村建设规划许可证

                 5. 农村宅基地批准书

                 6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

江门市新会区古井镇人民政府

2020年12月28日